Invertir en México: fideicomiso o sociedad mexicana, explicado
Si usted es extranjero y tiene la mira puesta en una propiedad cerca de la playa en México, es probable que le hayan dicho que no puede tenerla legalmente a su nombre. Eso es casi cierto, pero no se preocupe: existen vehículos legales que lo hacen posible.
Vamos por partes.
¿Qué es la Zona Restringida?
Conforme al artículo 27 de la Constitución mexicana, los extranjeros no pueden ser propietarios directos de tierra dentro de los 50 km (unas 31 millas) de la costa ni de los 100 km (unas 62 millas) de las fronteras. Esta área se conoce como Zona Restringida, e incluye todo el suelo costero más codiciado del país.
Para hacer posible la inversión extranjera, México creó dos alternativas:
- Fideicomiso — un fideicomiso ante un banco mexicano
- Sociedad mexicana — una sociedad anónima o de responsabilidad limitada
Ambas pueden detentar la propiedad en su beneficio, pero el propósito, el uso y las consecuencias fiscales son distintos.
¿Qué es un fideicomiso?
El fideicomiso es una figura que se constituye con un banco mexicano. El banco tiene la titularidad legal del inmueble, pero usted (el inversionista extranjero) es el fideicomisario, es decir, conserva todos los derechos de uso, arrendamiento, remodelación y venta.
Se usa habitualmente para:
- Casas de descanso
- Inversión inmobiliaria pasiva
- Fines exclusivamente residenciales
No es la mejor opción para:
- Operar un negocio de rentas
- Uso comercial
- Portafolios de varias propiedades
Aunque se parece a un trust estadounidense, el fideicomiso mexicano no es lo mismo. No confiere la propiedad de la misma manera y se rige por el derecho civil mexicano, no por el derecho de trusts.
¿Qué es una sociedad mexicana?
Una sociedad mexicana —por lo general una S.A. de C.V. o una S. de R.L.— es una persona moral plenamente mexicana que puede ser propietaria directa de inmuebles en cualquier punto del país, incluida la Zona Restringida.
Es la mejor opción para:
- Rentas tipo Airbnb
- Varias propiedades
- Desarrollo inmobiliario
- Operaciones de negocio activas
Requiere al menos dos socios, debe inscribirse ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y mantener contabilidad y declaraciones mensuales.
Diferencias legales y fiscales clave
El tiempo de constitución de una sociedad mexicana depende únicamente de la disponibilidad de citas en el SAT para obtener el RFC e inscribir a la sociedad.
¿Y el establecimiento permanente?
Aquí la cosa se pone seria. Si usted realiza actividades económicas —como rentas de corta estancia— a través de un fideicomiso, el SAT podría considerar que usted, como fideicomisario extranjero, tiene un establecimiento permanente en México.
Un establecimiento permanente significa que, para efectos fiscales, México considera que usted está "haciendo negocios" en el país, de manera personal.
¿Qué pasa si se le atribuye un establecimiento permanente?
- Puede quedar obligado personalmente al impuesto sobre la renta mexicano por los ingresos derivados del inmueble.
- Puede tener que inscribirse ante el SAT, obtener RFC y presentar declaraciones mensuales y anuales, incluso como persona física.
- Pueden aplicarle multas, sanciones e impuestos retroactivos por incumplimiento.
- Puede generar obligaciones de reporte en su país de origen (por ejemplo, ante el IRS en Estados Unidos) por los acuerdos de intercambio de información.
- Puede quedar sujeto a la jurisdicción de auditoría mexicana por cualquier actividad relacionada con el inmueble.
En cambio, ser propietario y operar el inmueble a través de una sociedad mexicana por lo general lo protege personalmente del riesgo de establecimiento permanente: la contribuyente es la sociedad, no usted.
¿Cuál le conviene?
Si va a comprar una sola casa para uso personal —y quizá rentarla de vez en cuando— el fideicomiso es una solución práctica.
Pero si su plan es:
- Administrar rentas
- Operar un Airbnb o un hotel boutique
- Comprar y revender propiedades
- Tener varias propiedades
→ Necesita una sociedad mexicana.
Reflexión final
Los extranjeros sí pueden invertir en México: solo hay que elegir la estructura correcta. El fideicomiso es excelente por su simplicidad, pero no para crecer ni para hacer negocio. La sociedad mexicana exige más mantenimiento, pero le da control, cumplimiento y tranquilidad.