Investir au Mexique : fiducie (fideicomiso) ou société mexicaine?
Si vous lorgnez une propriété près de la plage au Mexique, on vous a sans doute dit que vous ne pouviez pas légalement la détenir en votre nom. C'est vrai pour l'essentiel — mais rassurez-vous, il existe des véhicules juridiques qui le permettent.
Voyons cela de plus près.
Qu'est-ce que la zone restreinte?
En vertu de l'article 27 de la Constitution mexicaine, un étranger ne peut pas détenir directement un terrain situé à moins de 50 km du littoral ou à moins de 100 km des frontières. Cette zone, appelée « Zona Restringida » ou zone restreinte, englobe tout l'immobilier de bord de mer le plus recherché du Mexique.
Pour rendre l'investissement étranger possible, le Mexique a créé deux solutions :
- le fideicomiso — une fiducie bancaire mexicaine;
- la société mexicaine — une société par actions ou à responsabilité limitée.
Les deux peuvent détenir un immeuble en votre faveur — mais la finalité, l'usage et les conséquences fiscales diffèrent.
Qu'est-ce qu'un fideicomiso?
Le fideicomiso est un montage de type fiduciaire établi avec une banque mexicaine. La banque détient le titre de propriété, mais vous (l'investisseur étranger) en êtes le bénéficiaire : vous avez donc tous les droits d'usage, de location, de rénovation et de vente.
Généralement utilisé pour :
- une résidence de vacances;
- un placement immobilier passif;
- un usage strictement résidentiel.
Peu adapté à :
- l'exploitation d'une activité de location;
- un usage commercial;
- un portefeuille de plusieurs immeubles.
Bien qu'il ressemble à une fiducie nord-américaine, le fideicomiso mexicain n'est pas la même chose. Il ne confère pas la propriété de la même façon et relève du droit civil mexicain, non du droit des fiducies.
Qu'est-ce qu'une société mexicaine?
Une société mexicaine — généralement une S.A. de C.V. (société par actions) ou une S. de R.L. (de type SARL) — est une personne morale entièrement mexicaine, qui peut détenir directement un immeuble partout au Mexique, y compris dans la zone restreinte.
Idéale pour :
- la location de type Airbnb;
- plusieurs immeubles;
- le développement immobilier;
- une exploitation commerciale active.
Elle exige au moins deux associés, doit s'inscrire auprès du Service d'administration fiscale (SAT) et doit tenir une comptabilité et produire des déclarations tous les mois.
Les principales différences juridiques et fiscales
Le délai de constitution d'une société mexicaine dépend uniquement de la disponibilité des rendez-vous au SAT pour obtenir le numéro fiscal (RFC) et enregistrer la société.
Et l'établissement stable?
C'est ici que les choses deviennent sérieuses. Si vous exercez des activités économiques (comme la location à court terme) au moyen d'un fideicomiso, le SAT peut estimer que vous — le bénéficiaire étranger — avez un établissement stable au Mexique.
Un établissement stable signifie que, sur le plan fiscal, le Mexique considère que vous « faites affaire » au pays — personnellement.
Que se passe-t-il si l'on vous attribue un établissement stable?
- Vous pourriez être personnellement redevable de l'impôt mexicain sur le revenu tiré de l'immeuble.
- Vous pourriez devoir vous inscrire auprès du SAT, obtenir un RFC (numéro fiscal) et produire des déclarations mensuelles et annuelles — même à titre de particulier.
- Des pénalités, des amendes et des impôts rétroactifs peuvent s'appliquer en cas de manquement.
- Cela peut déclencher des obligations de déclaration dans votre pays d'origine (l'ARC au Canada, l'IRS aux États-Unis) en vertu des ententes d'échange de renseignements.
- Vous pourriez relever de la compétence de vérification mexicaine pour toute activité liée à l'immeuble.
À l'inverse, détenir et exploiter un immeuble par l'entremise d'une société mexicaine vous met généralement à l'abri du risque d'établissement stable : c'est la société qui est le contribuable, pas vous.
Lequel choisir?
Si vous achetez une seule résidence pour votre usage personnel — quitte à la louer à l'occasion —, le fideicomiso est une solution commode.
Mais si vous comptez :
- gérer des locations;
- exploiter un Airbnb ou un hôtel-boutique;
- acheter et revendre des immeubles;
- détenir plusieurs propriétés,
→ il vous faut une société mexicaine.
En terminant
Les étrangers peuvent investir au Mexique — il suffit de choisir la bonne structure. Le fideicomiso est excellent pour la simplicité, mais pas pour croître ni pour faire des affaires. Une société mexicaine demande plus d'entretien, mais elle vous donne le contrôle, la conformité et la tranquillité d'esprit.
Cet article présente de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal pour un cas particulier. Les lois changent et chaque situation est différente. Consultez un professionnel avant de prendre une décision.