Investir no México: fideicomisso ou sociedade mexicana?
Se você é estrangeiro e está de olho em um imóvel perto da praia no México, provavelmente já lhe disseram que não pode tê-lo legalmente em seu nome. É verdade em boa parte — mas fique tranquilo: existem veículos jurídicos que tornam isso possível.
Vamos por partes.
O que é a zona restrita?
Pelo artigo 27 da Constituição mexicana, estrangeiros não podem ser donos diretos de terras a menos de 50 km da costa ou a menos de 100 km das fronteiras. Essa área é conhecida como “Zona Restringida”, ou zona restrita — e abrange todo o melhor imóvel de praia do México.
Para viabilizar o investimento estrangeiro, o México criou duas alternativas:
- fideicomisso — um trust bancário mexicano;
- sociedade mexicana — uma sociedade anônima ou limitada.
Ambos podem deter o imóvel em seu favor — mas a finalidade, o uso e as consequências fiscais são diferentes.
O que é um fideicomisso?
O fideicomisso é um arranjo semelhante a um trust, firmado com um banco mexicano. O banco fica com a titularidade do imóvel, mas você (o investidor estrangeiro) é o beneficiário, ou seja, tem todos os direitos de usar, alugar, reformar ou vender.
Normalmente usado para:
- casa de veraneio;
- investimento imobiliário passivo;
- uso exclusivamente residencial.
Pouco indicado para:
- operar um negócio de locação;
- uso comercial;
- carteira com vários imóveis.
Embora se pareça com um trust norte-americano, o fideicomisso mexicano não é a mesma coisa. Ele não confere a propriedade da mesma forma e é regido pelo direito civil mexicano, não pelo direito dos trusts.
O que é uma sociedade mexicana?
Uma empresa mexicana — em geral uma S.A. de C.V. (sociedade anônima) ou uma S. de R.L. (equivalente à limitada) — é uma pessoa jurídica inteiramente mexicana, que pode ser dona direta de imóveis em qualquer lugar do México, inclusive na zona restrita.
Melhor para:
- locação por Airbnb;
- vários imóveis;
- incorporação imobiliária;
- operação empresarial ativa.
Exige pelo menos dois sócios, precisa se inscrever no Serviço de Administração Tributária (SAT) e deve manter contabilidade e declarações mensais.
Principais diferenças jurídicas e fiscais
O prazo para constituir uma sociedade mexicana depende apenas da disponibilidade de horários no SAT para obter o número fiscal (RFC) e registrar a empresa.
E o estabelecimento permanente?
É aqui que a coisa fica séria. Se você exerce atividades econômicas (como locação de curta duração) por meio de um fideicomisso, o SAT pode entender que você — o beneficiário estrangeiro — tem um estabelecimento permanente no México.
Estabelecimento permanente significa que, para fins fiscais, o México considera que você “faz negócios” no país — pessoalmente.
O que acontece se for reconhecido um estabelecimento permanente?
- Você pode responder pessoalmente pelo imposto de renda mexicano sobre a renda gerada pelo imóvel.
- Você pode ser obrigado a se inscrever no SAT, obter um RFC (número fiscal) e entregar declarações mensais e anuais — mesmo como pessoa física.
- Multas, penalidades e impostos retroativos podem ser aplicados pelo descumprimento.
- Isso pode gerar obrigações de declaração no seu país de origem (por exemplo, a Receita Federal no Brasil ou o IRS nos Estados Unidos) por força dos acordos de troca de informações.
- Você pode ficar sujeito à fiscalização mexicana em qualquer atividade ligada ao imóvel.
Em contrapartida, ser dono e operar o imóvel por meio de uma sociedade mexicana em geral protege você pessoalmente do risco de estabelecimento permanente — a contribuinte é a empresa, não você.
Qual deles escolher?
Se você está comprando uma única casa para uso pessoal — e talvez alugá-la de vez em quando —, o fideicomisso é uma solução conveniente.
Mas se você pretende:
- administrar locações;
- operar um Airbnb ou um hotel boutique;
- comprar e revender imóveis;
- manter vários imóveis,
→ você precisa de uma sociedade mexicana.
Considerações finais
Estrangeiros podem investir no México — basta escolher a estrutura certa. O fideicomisso é ótimo pela simplicidade, mas não para crescer nem para fazer negócio. Uma sociedade mexicana exige mais manutenção, mas dá controle, conformidade e tranquilidade.
Este artigo traz informação geral e não constitui orientação jurídica ou tributária para um caso concreto. As leis mudam e cada situação é diferente. Consulte um profissional antes de tomar qualquer decisão.